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“高德的新城”   高德置地的老板叫做苏萌,其低调程度与合生创展掌舵人朱孟依不相上下,可谓与媒体“绝缘”。据和苏萌打过交道的人透露,苏萌很年轻,今年可能还不到40岁,而惊讶于苏萌年轻的不止一人。   尽管苏萌一直在广州业内保持着低调的作风,但经过探访,我们还是对其有了一定的了解。高德置地前身是广州市明和高盛投资有限公司,2006年下半年更名为高德置地,旗下包括广州市明和实业有限公司、广州市高盛创世文化传播有限公司、广州市高盛物业发展有限公司在内三家子公司。   上个世纪90年代,珠江新城刚刚开始由农村转向城市经济,苏萌便看中该位置,向当时猎德村的村民租了一大片地用来搭建商业项目。据说,这些租来的土地就是明和高盛最初打造美居中心A、B、C、D座的地方,均为城中村宅基地“临建-租赁”合作模式。   广州合富辉煌首席分析师黎文江在广州国土局工作多年,对广州珠江新城项目的发展十分熟悉。黎文江表示,直到今日,美居中心的土地仍然不属于高德置地,而是归广州国土局所有。所谓“临建-租凭”模式就是指只拥有土地的使用权而没有产权,一旦将来广州国土局决定将这几块地拿到土地交易市场上进行招拍挂,美居中心就必须立即全部拆迁。   但正是靠着在那些租来的土地上的商业运作,苏萌完成了资金的积累。   1997年,明和高盛投资建设了位于体育西路的高盛大厦,2001年,明和高盛经营管理面积27.7万平方米花花世界购物中心。2002年,明和高盛开始了高德置地广场项目。   事实上,高德置地广场一共有4个地块,有西向东分别编号为F1-5、F1-4、F2-3和F2-4。与珠江新城别的土地征用不同的是,这4个地块进行征地的并不是广州市国土局,而是由企业直接进行了征地。2002年,F1-5、F2-3和F2-4地块由天河区猎德经济发展公司分别征地完成。2003年,F1-4地块由明和实业征地完成。   据黎文江表示,虽然按照规定,原来的农村土地被征用后一定要先由国土局收归国有,改变为国有土地才能进入市场买卖,最后卖到开发商的手上。但实际上,因以前相关法规并不严谨,执法程度也不严厉,只要国土局同意,企业可以直接向村民征地,然后再和土地开发中心签订协议即可。   以其中某一地块为例,2003年12月18日,经有关部门批准,该地块的所属公司由广州市天河区猎德经济发展公司变为广州市天河区猎德经济发展公司和广州市明和实业联合拥有;2006年2月10日,经有关部门批准,该地块的所属权由广州市天河区猎德经济发展公司和广州市明和实业联合拥有变成了广州市明和实业独家拥有,而广州明和实业有限公司是高德置地的下属公司。也就是说,经过四年之内的两次周转,该地块被高德置地全部拿下。   通过同样的方式,该项目另一地块也被明和实业完全占有,而F1-5地块目前则是由天河区猎德经济发展公司拥有。   据业内人士介绍,这样的方式拿地虽然颇费了一番周折,但地价会比从国土局拿低很多。   拿下了土地之后,苏萌剩下的事情就是筹集资金进行开发。2005年到2007年,F1-4地块一共4次抵押给中国工商银行进行贷款;2006年到2007年,F2-3地块也一共6次分别抵押给了广州商业银行、中国工商银行和中国银行。   金融业内人士私下透露,苏萌建高德置地广场的资金除了银行贷款外主要还是来自于私募。据说,2006年苏萌在香港浅水湾租了个别墅,一住就是大半年,天天往香港的金融投行跑。半年过后,苏萌成功地从摩根士丹利等投行募集了一大笔资金。此外,苏萌和投行的关系打点得相当成功,所以投行给他的私募条件较为宽松,苏萌也才可以慢慢打造他心中的精品项目。   有金融人士认为,从高德置地的模式和投行来看,高德置地的目标应该是赴港上市。该人士表示:“一般而言,上市之前的过程是投行会先通过私募的方式给企业一笔钱,让企业买地或者是提高项目品质,这样上市之前做资产评估的时候资产包才比较大,IPO的时候也才容易卖个好价钱。可以看出,高德置地的一系列动作相当符合这样的流程,只是可能目前股票市场不好,高德置地不想在这个时候操作上市的事情。”   土地流转   按照目前很流行的说法,苏萌早期租地的行为实际上就是一次“土地流转”的过程。   土地流转指的是土地使用权流转。土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用(经营)权。   黎文江戏言,现在的土地流转就是让“农民变老板,老板变农民”。虽然语言直白了点,但却是真实的反应了土地流转的一个实质。   中国长期使用的农村土地产权制度的缺陷,使得土地流转非常困难。在现有的制度安排下,土地所有权的流动只有国家征用这条途径,而土地使用权的流动,只能通过两种政策方式:农民的转包和集体的调整来流动。由于农村土地的无偿使用和基本上的无偿转包以及缺乏稳定的预期,农户之间的转包十分有限,而集体组织的调整也缺乏有效的机制,难以得到农民的认可。农村土地使用权缺乏流转机制,直接影响了资源配置效率,阻碍了经济发展。   2008年10月,在中共十七届三中全会重点研究了农村改革问题,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,中国“新土改”方案尘埃落定。

 

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